观点地产网8月23日下午，保利置业集团有限公司在香港举行2018年中期业绩发布会，董事总经理韩清涛、董事副总经理叶黎闻、副总经理万宇清及财务总监潘治平出席现场。
据观点地产新媒体了解，和往年一样，与保利地产的整合照例成为媒体关注的热门话题。七个月前，保利地产宣布拟收购保利香港控股50%股权，从而获得保利置业的控股权。
问得次数多了，韩清涛难免表现出厌倦的情绪：“关于（保利置业）和保利地产的关系，我们已经多次在记者会及投资者会上谈过……”
他随后仍做出回应，先是透露保利香港控股的股权变更近期已完成，进而强调数个整合后的原则。这些原则包括，保利置业保留原有管理团队及架构，主营业务不会发生变化。
尽管如此，外界仍从当天的业绩会探测到一丝变化。在中午发布的中期业绩报告中，保利置业罕见地提出“海外地产和金融业务是本集团未来重点探索的两个方向”，这被视为该公司与保利地产整合后，调整自身发展策略的先发信号。
被问及转型金融业务的初衷及具体措施时，韩清涛却表达出了一定的不确定性。韩清涛表示，保利置业提出“地产+金融”这一转型思路，主要因为房地产与金融的结合非常密切，但他同时坦承公司转型步伐相对慢，实际做起来“还是比较难”。
“保利置业的主营业务还是房地产，同时在金融业务方面做一些尝试。”他向与会者如是阐明新业务的定位。按照公告披露，保利置业已取得由证券及期货事务监察委员会批出的1号、4号和9号牌照，在香港进行证券交易、就证券提供意见及提供资产管理服务。
韩清涛还向与会者强调，保利置业截至目前的土地储备总价值已经超过了去年，以此佐证公司的主业仍是内地及海外的房地产开发。
于是，现场的聚焦点开始转移至保利置业的房地产业务上。
数据显示，保利置业录得收入69.92亿港元，同比减少52.5%；毛利24.88亿港元，同比增加0.7%，核心净利润5.92亿港元，同比增加29%；毛利率上升18.8个百分点至35.6%，核心净利润率上升5.4个百分点。
有投资者向观点地产新媒体透露，保利置业管理层称，上半年营收缩水逾半主要与结转节点有关，但由于结转单价上升约37%，公司仍实现利润的稳步上升。截止6月底，该公司已售未结转货值近人民币350亿元，其中预计55%左右将于年内结转，这能保证全年毛利率在30%以上。
保利置业副总经理万宇清在现场透露的数据显示，公司上半年实现合同销售241亿元，占全年目标400亿元的60%。而下半年新推及续推货值约300亿元，全年推货量累计830亿元，按去化率50%-60%估计，公司可实现销售约415-480亿元。
不过，被问及土地新增投资时，保利置业管理层的态度则明显谨慎不少。
其中，保利置业上半年新增8个项目，分别位于澳门、济南、淄博、宁波、上海等地，其中上海项目为保障房性质，累计新增建筑规模253.3万平方米；同期新开工项目则达18个。对此管理层回应，一线城市拿地成本高、压力大，有一定风险，因而公司有意识回避。
海外地产方面，保利置业管理层的表述则是，未来以香港、澳门为重点，适度参与“一带一路”沿线国家的项目，以及澳洲等地项目。目前，该公司权益土地储备为1380万平方米，其中境外占2%。
对此，韩清涛的解释是，从公司及同行的实线来看，香港是最为合适的境外市场，此前公司在香港启德龙誉项目维持100%去化率。他强调不会像在内地一样大规模扩张，最近公司虽然开始在东南亚考察项目，但受经济形势不稳定等因素影响，拓展海外项目时仍会谨慎。
“下半年如果有更合适的机会，我们还是会尽量获取一些优质地块。逆周期去拿地才是正确的，关键是逆周期的时候我们要有现金在手上。”保利置业管理层如是表态。
以下为保利置业集团有限公司2018年中期业绩会问答实录：
现场提问：公司最近也比较大力在推行长租公寓的计划，能不能透露一下有怎样的预算，每年要推多少公寓？现在市场对这个板块的盈利能力还是有疑问，包括市场上有很多负面的新闻，像北京租金大涨等，请问管理层对此是怎么看的？公司对海外发展有非常大的野心，而公司目前海外业务的占比有2%左右的水平，以后会占多大比例，国家之前限制海外投资，公司“逆境而上”是出于什么考虑呢？
韩清涛：长租公寓目前是国家支持的业务，但我们没有专门组织团队专项做长租公寓，我们的长租公寓是和地产业务结合在一起来开发的，但这方面有债券等融资支持，这个还是顺应我们的开发业务过程，能利用国家政策发展长租公寓，同时对我们的业务也是一种补充吧。
至于租赁市场和长租公寓不是一个概念，像目前很多中介机构通过现在的政策，通过囤积客户，然后通过金融的手段来做一些租赁业务，所以从这方面来讲，我们并没从事这些工作。
另外，海外发展是保利置业致力的一个方向，因为我们毕竟在香港上市，我们在香港开发的几个项目都比较顺利，特别是龙誉项目，目前的去化水平是100%，应该说它的利润空间比原来预算的提升了很多，这也是得益于香港房价的一个上涨吧。
另外，我们最近也在油塘拿了一块地，所以我们的海外发展虽然目前比例不太大，但我们会保持稳中进取的一种策略。因为国家是控制房地产在海外的开发，但我们毕竟是在香港上市的公司，我们的资金来源都是在香港资本市场上来的自有资金，不是从国内来的资金，这一点国家是非常清楚的，所以说我们开发的业务都是在国家大的政策允许之下，按照程序进行业务拓展的。
海外项目，我们依托于香港，同时澳门也有项目，东南亚项目还在探讨、研究，包括伦敦也有一个小的项目。今后如果有适当的机会、适当的项目，我们都会去拓展。
并没有特定说要在哪个国家或者不在哪个国家发展，还是看具体项目吧，如果有合适的项目，包括政策环境、法律环境、经济效率测算等合适的话，我们都会去拓展，没有特别指定。但香港是我们主要的发展区域。
现场提问：公司之前计划要收购新昌集团的股权，目前进展如何，预计什么时候可以完成？另外，公司目前和保利地产是怎样的关系，未来保利置业会不会逐渐退出住宅开发市场？目前保利集团对保利置业的定位是怎样的？
韩清涛：关于和保利地产的关系，我们已经多次在记者会及投资者会上谈过，因为这是保利集团整体的战略，通过证监会要求，主要是出于规避同业竞争的基点。
从目前看，和保利地产的整合方案已经取得了阶段性的完成，那就是保利地产收购了保利香港控股（保利置业大股东）50%股权，这个股权的变更也已经完成了。
下一步的业务开展，从目前来看，要强调几点：第一，保利置业的管理团队，包括架构都没有发生变化；第二，公司的主营业务也没有发生变化，这些可以从今年的土地储备看出来，到目前为止，我们今年的土地储备已经超过了去年全年土地储备的总价值，所以主业仍然是内地房地产以及海外的房地产开发。所以，保利置业的主业并没有发生变化，我在这再重申一下。
从架构上讲，我们也是由中国保利集团公司直接地合并报表、直接在管理。
另外，我们并没有说要收购新昌集团，但是前期有一个意向，就是做一个初步的财务尽职调查，这些也在我们公告中有提过。
潘治平：其实我们对于新昌集团的认购没有一个具体的方案，也没有时间表，如果有进展肯定会做出公告的。
现场提问：中期报告提到，海外地产和金融业务是集团未来重点探索的两个方向，现在也已经在筹备开展金融业务，金融业务的范畴其实挺广泛的，集团这边是否已经确定大概要开展哪些金融业务？然后集团这边是否会对此有资源的倾斜，像集团本身有的金融平台会不会有所转型？
韩清涛：业务的转型发展，尤其是金融业务类，其实各家房企都做了大量工作，应该说我们所走的步伐可能还相对慢了一点。因为房地产和金融的结合是非常密切的，所以我们也提出了地产+金融这样一个发展转型的思路，但实际做起来还是比较难的。我刚才也重申了，我们的主营业务还是房地产业务，同时在金融业务方面做了一些尝试和探讨、研究，开展一些金融类的业务。
目前，我们今年已经取得了证券及期货事务监察委员会批出的1号、4号和9号牌照，我想金融业务我们的主要切入点还是通过房地产基金与房地产的结合，来带动这项业务的开展，同时在香港这样一个资本市场上，如果有其他的金融服务类的业务，我们也会做一些尝试。
现场提问：现在看到内地房企已经比较少在香港拿地了，也比较低调，很多房企开始买香港的旧楼，而集团还是非常主动地在香港的公开市场拿地，最近33亿港元拿了油塘的一块地，所以是不是认为背后的利润还是蛮多的？另外，以后在香港和海外的销售占比会不会多于目前的2%？
韩清涛：其实这个问题我刚刚已经一定程度地回答过。内地市场肯定是最主要的市场，无论从规模还是效益讲都是。
我们香港的龙誉项目做得不错，因为作为一个房地产公司在一个区域的发展非常重要，不可能只在一个区域做了项目之后就撤退；同时保利置业的总部也在香港，所以我刚才也强调了，在香港发展是我们海外发展的一个重点，包括龙誉项目和油塘项目，而对于油塘这个项目的获取，各种评论和看法都是相对正面的，包括它后续的开发、利润空间等。
这两年我们（在香港）都没有拿到地，所以不是“逆流而上”去拿地，因为房企没有地，就像加工没有原材料一样。在适当的时机下，我们拿了这块地，对我们以后的发展是非常好的补充，对公司整个业绩将来也是一个补充。
现场提问：上半年保利置业的销售均价有比计较大的上涨，这在接下来的结算和推售项目中是怎样的情况？
潘治平：今年上半年结转的均价大概是1.3万多元，2018年到6月底，我们的均价一般到了1.8万多元，从这方面看，我们未来利润的空间是可以维持的。
现场提问：公司上半年已经完成销售目标大约60%，会否调整全年目标？香港项目的推盘步伐会是怎样的？龙誉项目的利润水平比较高，预期会在什么时候入账？
万宇清：上半年签约241亿元人民币，按照年初口径的话，已完成全年目标60%。其实上半年我们在新开工、新推盘这块和年初目标还是有些差距，没有完成，所以下半年新推和续推加起来还有300亿元货值，全年货量加起来会去到830亿元左右，若按照50%-60%去化率推算，全年销售大约在415-480亿之间。
因为下半年的市场整体来看还是很不明朗，而且从最近两个月的销售来看，速度在慢慢放缓了，所以在目标这一块，我们还是尽量争取最大的一个销售规模。因为现在市场不好，我们关键还是多拿一些现金在手上。
现场提问：关于财务方面，公司的融资成本从去年年底的超过5.2%降到了6月份的5.1%，到年底时这个数字会是下降还是会上涨？另外在拿地预算方面，去年底时100亿，现在剩下80亿，是否预示着下半年公司拿地会放缓，还是说今年拿地金额会超过100亿？
潘治平：财务成本方面，目前的融资难度确实是加大了，我们也预期下半年的融资成本有可能提升，但这个幅度也不会很大，希望可以维持在原来的稳定水平。
土地款方面，100亿是我们年初的计划，而按照我们现在的拿地节奏，按照估算全年应该会达到160亿的水平。
现场提问：有房企担心下半年的调控节奏会加强，但公司的拿地预算是多了，这方面是有着怎样的绸缪和策略？
万宇清：上半年在国内，房企中前十名、前二十名的拿地都不少，因为拿地就是在补充货量相应的土地储备。
另外，从最近几个月来讲，很多如北京、上海，及华东一带、广州等地都有土地流拍。土地流拍主要有两个原因，一是现在土地本身的起拍价比较高，第二是资金，因为很多拍地都要求付保证金，有些少的是50%，有些甚至是100%的地价，所以总价高的地块保证金也多很多，推地比较密集的时候，大家在资金这一块还是有比较大的压力，从而导致一些地块的流拍。
从房企来讲，市场最近几个月在慢慢转缓，转缓的话大家都很难去拿地，多是观望一下。而对于我们来说，上半年获取土地实际上是在把握这个节奏，就是根据整体的销售和资金安排，以及根据已进入区域、跟踪地块的测算情况去拿的，都在我们的预期范围内获取。如果真的是高价地，我们都不会太激进。
下半年的话，和上半年的拓展额度基本差不多。但下半年如果有更合适的机会，因为市场低迷的话，土地市场也会低迷，我们还是会尽量获取一些优质地块。逆周期去拿地才是正确的，关键是逆周期的时候我们要有现金在手上。