一蹴而就造句-众望所归！这一措施出台引得购房者拍手叫好｜购房者说

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近日，黑龙江省发布《住关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》。依据《通知》，2019 年 1 月 1 日，获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房工程形象进度达到封顶时、高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。

这对于开发商而言应该是致命的打击，但是对于购房者多数人也表示支持和赞同，因为预售制被诟病已久。

商品房预售制度，引进于香港，为霍英东所创。在香港，期房被称为“楼花”，有人从事倒卖楼花的活，从中赚取差价，称为“炒楼花”。“楼花”制度引进大陆后，基本就是现在的商品房预售制度。1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，明确规定商品房开发达到一定条件后可以预售，自1995年实施以来，商品房预售制度为房地产市场发展发挥了积极作用。

一直以来，我国城镇住房供应不足，特别是改革开放后，城镇化进程拉开序幕，大量农村人口进城，住房需求更显紧迫，加快建设、增加供应是客观需求。但刚刚起步的房地产业资金紧缺，房地产公司自有资金比例极低（<10%），而且早期房地产业不被允许上市，融资道路被堵死。那么除了从银行贷款外，房产公司的资金来源十分单一，而商品房预售制度的建立引来一股活水。可以说，房地产业之前的蓬勃发展，商品房预售制度起到了至关重要的作用，为中国房地产企业的成长和城镇住房的供应增加做出了历史性的贡献。

“预售”是一项对开发商极为有利的制度，它意味着房子还没有建成，就可以出售，拿到回款。这大大降低了开发商的资金成本，提高了资金周转率。

相当于购房人让开发商获得了一大笔无息贷款滚动使用，可以大大增加利润。在改革开放初期，国内住宅供应面临着短缺严重的情况下，这个制度一定程度上加速了国内的城镇化进程。

但是发展到后来开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者预付的房款，即可顺利实现经营运转，这就吸引了大批开发商进入市场进行空手套白狼。

同时，房屋预售制度也是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在自身毫无风险的前提下，有大把的时间和精力以及少量的金钱投资（找房托等）使用各种策略让房价持续上升，并在此后逐步剥夺购房者的各种权利比如车库、配建、绿地等。

“预售”在对开发商有利的同时，对购房者却十分不利。因为预售的房子存在烂尾、长期拖延的可能，而这种情况在各地屡次发生。

从商品交易方式上看，房屋未建成就预先销售，这为部分开发商虚假宣传、偷梁换柱创造了机会。购房者付钱的时候只能看到样品（样板房），而看不到最终的产品。购买者一旦交款后，主动权就转到开发商手中，一些开发商只重销售，不重品质，一些地方的房企甚至刚拿到地就敢开盘销售。

由于房子尚未建好就开始销售，消费者无法亲眼看到房子就必须交全款或还按揭，而一旦出现房子“货不对路”的情况下就非常无可奈何，因为按照中国的现行法律只有两种情况才能退房。

第一、面积误差超过一定标准。

第二、楼房支撑架构出现重大问题。

说白了，就是你的房子有了坍塌的危险，你才拥有在法律层面上的退房理由。

预售制度下，一旦与开发商签订了合同，付了首付款和银行贷款，房子好坏你都得认。因为一方面是违约后的长达三五年的官司问题，一方面是现行司法体系下及时打赢了官司资金也难以收回，往往是房子差、漏水、外墙开裂等只要能住人，就只好得捏着鼻子收房，不然亏得更大，尤其是在房价上涨的预期下，试问，五年前你花钱买的烂房子现在是退还是忍着委屈收了？

所以，即使你的房子小毛病一堆，你也只能要求开发商维修而不能要求退房，“交房即维权”和“十盘九维权”就成为一种常态。

利——取消了预售，那市场上只有现房可买可卖。现房都是看得见摸得着的，可以直观的选择，可以即买即住，并能立即取得产权证，没有任何后顾之忧。这一点可以参照二手房，二手房就是现房的一种，周边配套都已相对成熟，交通、学校、商场基本齐全，无论是自住还是投资，买了都是妥妥的放心。

弊——现房销售，对于房地产开发商是一个巨大的资金考验。虽然现在房地产开发商的融资渠道也大为拓宽，有银行贷款、股票融资、债券融资、信托融资等等，银行贷款相比以前也大为容易，经过十几年的发展积累，自有资金比例也有显著提升，但购房者的预付款是很大一款资金，一般可以占到开发资金总量的30%~40%，如此大的资金回笼量，一旦路被封死，结果不难想象。实力较弱的中小开发商缺乏支持现房开发的资金实力，将被迫退出市场，届时房地产市场将被较少的房地产巨头们所垄断，形成寡头垄断市场，消费者将失去本来就不大的房价定价影响力。同时由于参与竞争的开发企业的大幅减少，市场上的房源供应也会急剧减少，供需进一步失衡，房价将不可避免的短期狂涨，这并不是我们所期望的结果，明显与国家调控房地产泡沫的目标背道而驰。

利弊之间，还需谨慎地论证推敲，不能一蹴而就。

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