这是发生在我的助理小胡身上的真实故事。
文/胡慧芳 助理研究员
01
交完房租，我仍不敢一个人回到租住的地方
2018年10月末、11月初那段时间，如果室友还没下班，我宁愿呆在办公室，也不愿意回去。因为我害怕，碰到房东。就在几天前，“寓见”租客的维权群里，有租客发布消息称，自己的房东上门赶人，还对她动了手。
位于上海宝山顾村附近的一间出租房内，住了两个女孩。女孩租住的房子，是从长租公寓品牌“寓见”平台租来的。租住之初，她们已经采用月付分期的方式支付了“寓见”一年的房租。然而，10月份中下旬，“寓见”资金链断链，濒临倒闭危机，不再向房东支付房租。这导致部分收不到房租、较激进的房东，上门赶人。
2018年10月28日晚上，顾村附近的这位房东强行进入两个女孩的房间，并坐在室内椅子上，对租客说，要么走人，要么交钱。已经支付过房租的租客自然不愿意再次支付房租，房东则是拿不到钱不愿罢休。双方发生了激烈的言语冲突，过程中，房东对女孩动了手，打了其中一个女孩一巴掌。事情闹到了派出所，经过调解，以房东赔偿被打女孩3000元告终。但是，如果房子要住，房东的要求依然是，要么给钱，要么走人。在“寓见”公寓出现资金问题之后，上海大概有上万人面临同样的问题。
虽然，最终房东赔偿了女孩3000块钱，但是同为女孩子的我，有点胆小，实在不愿意与房东发生正面冲突。说实话，我有点害怕被打。
02
遭遇激进的房东
我跟朋友租住在“寓见”公寓嘉定南翔附近，房东没有动手，却也属于比较激进的房东。早在10月20日左右，房东首次上门，在询问我们房租交到了12月份后，告诉我们“寓见”倒闭了，不要再给“寓见”交钱了。交过的就算了，之后的要交给他。
房东再次登门大概是在10月25日左右，来的是他的妻子和儿子。言辞并不客气，要求我们交钱。甚至还有“你们是想白住吗？”之类的言辞。事实上，我们已经交钱给“寓见”，而“寓见”没有把钱支付给房东。双方协商未果，房东离去。
10月31日，房东直接拉下了电闸、水闸。派出所、社区居委会上门调解后，再让我们考虑将钱交给房东。我与室友的房租已经支付到12月份，“寓见”事发不过10天，还没有结果。受限于经济能力，我们自然不愿再支付一份房租。而房东，以收到房租为目的。双方立场不同，接下来成了一场拉锯战。
房东依然断水断电，不止是拉开关而已，房东还卸下了电表的熔断保险丝，冻结了水表。在我们重新购买一个保险丝，又打电话到水务局重启水表之后，房东再次拿走了熔断保险丝，并且卸掉了水表上的电池。
后来，房东几乎每天或两天来一次。他们甚至卸掉了屋内厨房、卫生间、阳台所有的出水关口，洗碗池、洗手池等必备生活用品。这还不够，房东又卸走了燃气灶、马桶。在与房东的拉锯中，作为租客的我们，基本住房权益无法保障，过了一段相当原始、没水没电的日子。事实上，“寓见”濒临倒闭的消息传出后，陆续收到房东通知，交钱或者搬离房屋的人占到半数以上。只有极少数房东愿意让租客住到合同期结束，再商议交房租的事情。
03
一切症结的根源在“寓见”
“寓见”倒闭，租客成了最可怜的群体，一方面是可能影响征信问题的租金贷，一方面是房东不间断的“骚扰”，甚至可能面临被房东赶出家门，无处可归的状况。
虽然需要承担责任的是“寓见”，但现实情况是，濒临倒闭的“寓见”无力承担。“寓见”资金链断裂，缺钱。
事实上，在发生资金链断裂之前，主攻上海华东地区的“寓见”，在规模、体量上都算不错。作为一家创业型的长租公寓品牌，“寓见”创立于2014年，曾获雷军旗下顺为资本的投资，在2017年品牌公寓影响力的评选中获得第七名。在资本狂热的时间内，从2014年到2016年间，完成了三轮融资。“寓见”凭借资本的力量迅速扩大了规模。再加上“租金分期”的金融杠杆工具，“寓见”飞速狂奔。成立四年以来，“寓见”管理的资产超过300亿，已开门店43家，开业的房源数超过20000。
在上海，与其他竞争对手相较，“寓见”有自己的优势。在嘉定南翔区域，同一小区，统一类型的一间合租房，房东直租的价格在1300、1400左右；青客、“寓见”的价格在1500-1600左右；自如的价格则在1800上下。但是，房东直租的房子相对破旧、屋内废旧物品较多，不够整洁。品牌公寓的房子虽有些许溢价，胜在整洁干净、事少、住得舒心，不用事事与房东直接打交道。青客、“寓见”的房租价格相似，但青客是商用水电，“寓见”是民用，自如虽是民用水电，却价格偏高，且有一笔一个月房租左右的服务费。在比较了居住环境、房租等各方面之后，我选择了眼中性价比最高的“寓见”。
那会儿，却没想到，这个最高性价比，或多或少牺牲了公寓方一部分利润。这有可能使得原本就利润率低、自我造血能力差的长租公寓方承担更大的风险。
作为一家创业型的长租公寓品牌的“寓见”，只能依靠资本、金融工具保证资金充足。这里所说的金融工具，便是一时间，曾人人喊打的租房贷。在长租公寓内部，通常说是房租分期，以分期两个字混淆租房贷款的事实。
在“寓见”租房子的时候，签约之前，可以选择年付、半年付、月付的租金方式。选择月付的，要签约一个房租分期平台，之后每个月房租打到这个平台就可以了。签合同的时候，只以为这是个分期的房租，没以为这是一个贷款合同。后来，有的租客曾接到电话，询问姓名、身份证号；或者在签合同现场，管家曾拍摄了一个小视频，当时，管家只说让回答是或者不是即可。彼时，有人模糊意识到租金分期的形式可能与贷款有关，却不知道一旦出现风险，会对自己造成什么后果。甚至有一部分人，根本不知道自己签的是贷款。这也是备受租客争议的地方。但事实上，租客签订的只是租房合同，却没有签订贷款合同，所有很少有人想到自己签订的租房合同，可能会威胁到租客的个人征信问题。这也是“寓见”爆仓之后，租客迟迟不愿将房租交给房东的原因，一旦交了，意味着将会承担两份房租。
回头看“寓见”，促使“寓见”倒闭的不是租房贷，而是不计成本的疯狂扩张以及无法及时跟进越来越大的房屋空置率。
04
长租公寓万象
长久以来，创业型长租公寓依仗的大都是资本、以及租金贷。“寓见”在收取租客的房租，签订租房分期合同之后，“寓见”可以拿到一年的房租，两个月的押金。然后按照月付、季付的方式支付房东。如此一来，资金就有了流转的空间。收取一个人的房租，信用贷款，再去发展新的房源，抢占规模化这一制高点；既能搞定发展、又能保证资金的问题。问题在于，资金流转过程中，必须要严格控制房屋的使用率。还要控制好金融杠杆，这套操作要环环相扣，资金、运营效率哪个都不能出问题。一旦哪个环节跟不上，爆仓是随时可能发生的问题。
在长租公寓后来战况胶着的时候，“寓见”也经过高房价拿房源的事。但是高价拿来的房源，一时间却无法完全租出去。空置率高，对原本就资金紧张的长租公寓行业不是一件好事。事实上，后期“寓见”资金紧张，不无这方面的原因。我们的房东曾说过，我们居住的这套房子“寓见”租出去4500元左右，比起“寓见”给他的租金只多了几百块钱。他租给“寓见”的另一个三室一厅，“寓见”每月给他5000元，但是“寓见”租出去的价格尚且不足5000。一方面疯狂高价拿房，一方面却又低价出租。遇见的现金流就陷入了恶性循环。单从商业逻辑上来说，主要依靠租金差盈利的房屋租赁行业，加上运营成本、人工、装修、养护、维修、空置等问题，如何生存就成了问题。
事实上，在面临资金周转不灵的问题时，遇见曾试图“自救”。只是，自救的方式有些饮鸩止渴。
对内，“寓见”以半年付8.5折、年付7.5折的活动吸引新的租客全额缴纳房租；另一方面，通过打折促销的活动，吸引原有租客更换贷款方、重新签订一年的合同。“寓见”只是提交了旧的贷款合同终止申请，却没有将曾收到的款项打给原来的平台，让分期合同真正终止。于是，在“寓见”倒闭的消息传开以后，贷款平台迅速恢复了原本的贷款合同，变更合同的租客莫名其妙地背上了双份贷款合同。彼时，没人意识到“寓见”资金周转已是非常艰难。只有网络、社交平台上零星有人说，“寓见”的押金退租后，退了3、4个月才退了下来。如此，“寓见”以低于拿房价格出租房源，就很好理解了，无外乎想要快速回笼资金。
对外，在“寓见”倒闭的消息传出之后，林小森在上海火车站的一家咖啡馆里，接受了《经济观察报》的采访。在这篇报道中，林小森称，原本“寓见”即将敲定一笔1.5亿元的融资，但是受到杭州鼎家爆仓、自如甲醛等行业事件的影响，融资未成。为回笼资金，“寓见”准备打包出售部分资产。但是却听了“有心人”的建议，做出不向房东支付租金的决定。据《经济观察报》报道，林小森表示，当时公司可支配的流动资金，已经不足以支付一个月的房租。解决这个问题，可以通过与房东协商，延缓10 -15日，等待资金周转过来；并且由于2018年8月前后，为缓解流动性紧张，“寓见”公寓的管理层决定，出售约3000间分散式公寓的房源，为增加转手的合理性，最终决定不再向房东支付房租。这大概就是“寓见”在2018年10月16号流传的业主公告了，这纸告知书几乎官宣了“寓见”的破产。
于是，局面从打包部分资产成了濒临倒闭。此后，房东、租客维权，几次围在上海“寓见”总部门口，遇见创始人林小森被围堵在徐汇经侦支队，租客几次造访元宝e家、晋商金融等金融合作平台上海办事处。
林小森在接受采访的时候，将“寓见”面临如今状况的原因归结为“技术性操作的失误”。“寓见”公寓分为集中式、分布式两种房源，其中，集中式公寓类似酒店，统一管理、清洁，价位相较于分布式较高，商用水电；分布式则管理较难，但是成本低。以“寓见”早期在2015年签订的一套房屋为例，一居室可出租2500元左右。而“寓见”签下来的价格前三年1300元，第四年1400元，第五年1500元。房租基本处于涨势，只要控制好前进、扩张的步伐，“寓见”的正常运营应该不成问题。从这个角度来看，或者有了资金的“寓见”，是有可能活下去的。这大概便是林小森所说的技术性操作失误，如能避免，“寓见”的未来究竟如何尚未可知。如今，这只能由“寓见”的接盘方在未来给出具体答案了。
soho中国的潘石屹在深圳首个SOHO3Q开业时说，不建议做长租公寓，因为这个生意是亏的。“原因很简单，就是（这个行业）一定会有银行贷款，如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，把款贷过来建成公寓再租出去，回报率最高超不过1%，这个回报率，租房的价格再翻一番还是亏本的。”后来，胡景晖也说，一旦长租公寓爆仓，会比P2P更厉害。这一点，从“寓见”爆仓之后，租客的两难处境可以看出来。
实际上，不只是“寓见”，整个长租公寓行业普遍缺乏造血能力。长租公寓的盈利之道还未明朗的情况下，只能大部分靠外部输血。但是，长租公寓行业本身前景可期。
据公开信息表明，仅2015年，就有包括蛋壳公寓、“寓见”公寓 、YOU+ 、魔方公寓、青客、蘑菇公寓等近20家公寓拿到数百万美金到数亿美金不等的投资。自如独立于链家之后，第一笔融资就高达40亿元。链家研究院院长杨现领发布的《租赁崛起》行业研究报告预测，在2016年、2020年和2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。这块大蛋糕产生了巨大的吸引力。因此，即便长租公寓行业目前盈利模式尚不清晰。仍不断有新的玩家入场，包括万科、龙湖、旭辉等传统房地产公司都建立起自己的品牌，华住等酒店集团也入局。加上中介机构成长起来的自如、相寓等品牌，以及以蛋壳公寓为代表的创业公司。资本仍催生出了高估值的长租公寓，长租公寓已然成了风口。另一方面，也可能让狂奔的长租公寓随时倒下。这从2018年爱公寓、杭州鼎家公寓、上海“寓见”、北京昊园恒业接连爆仓可以借鉴一二。资本扶持之下，扩张迅速、空置率、租金贷等问题几乎是普遍存在的。
处于野蛮生长时期的长租公寓，行业乱象不可避免。例如，经营过程中，沉淀的资金池无人监管；在经营上，租金分期的问题存在违规操作的事实。又如，长租公寓爆仓之后的“乱”：租客、房东维权无门等。在经历过野蛮生长之后的长租公寓，各项标准亟待完善。时至今日，“寓见”倒闭的消息至今已三月有余。租客维权群里再也不会凌晨三点，消息滴滴响个不停。大多数人选择向房东妥协，缴纳一半房租；有人搬了出去，重新找了住处。毕竟工作与生活，都要继续。
05
我的无奈选择
直到2018年12月底，“寓见”公众号正式发布消息给业主、租客称，“寓见”接受复基集团正式对“寓见”进行重组，并由旗下上海麦悦公寓管理有限公司接手盘活部分问题资产，恢复其正常经营能力。目前，重签工作已经正式启动，房东、租客的问题正在陆续解决之中。当然，目前为止，曾向接盘方上海麦悦公寓管理有限公司邮箱发送情况说明的我，还未接到电话回复。
在房东拆掉洗水池、马桶之后，丧失基础生活设施的出租房，基本被半被迫式的搬了出来。般得仓促，曾发誓再也不租公寓房子的我，最终还是选择了自如。
纵然自如因甲醛、摄像头隐私等问题被诟病，但是，就资金方面来讲，自如的盘子抗风险能力比起“寓见”明显要强出不少。自如脱胎于链家，在资金、房源、渠道等方面有资金的优势；其次，相较于“寓见”而言，自如的房屋收费明显更健康些。自如的房租普遍高于市场价，还有一笔不算少的服务费。同小区内，同样户型，一套一居室的房子普遍每月3000到3500元左右，而自如季付价格则要4000元每月。月付、分期付的价格则要更高一些。并且，自如的房子分期付的房源只是极少数，纵然选择分期平台支付，自如的分期金额也与其他平台不同，像“寓见”，没有服务费、分期付的金额只有房租，自如则要加上利息，每期需要支付的金额都不同。这些从自如租房平台的房源支付方式上均可查。这在一定程度上，为企业的资金回笼提供了回旋余地。
原本想要跟房东“刚”到底的室友，最终跟我一块搬了出来。用她的话说：“我不需要生活多么奢华，但最起码的安稳、舒适还是需要的。”