文 | Ellie
10月25日晚间，我爱我家发布三季度业绩报告，报告显示：2019年前三季度，我爱我家累计实现营业收入86.85亿元（其中主营业务收入81.96亿元），同比增长3.27%；实现营业利润9.23亿元，同比增长17.27%；归属母公司股东的净利润6.41亿元，同比增长27.68%；扣非净利润6.04亿元，同比增长15.67%。
其中，2019年第三季度 ，我爱我家实现营业收入30亿元（其中主营业务收入28.25亿元），较去年同期下降2.40%；实现营业利润3.77亿元，同比增长59.33%；扣非净利润2.50亿元，同比增长39.50%。
2019年前三季度，我爱我家经营业绩和资产负债状况良好，净归还中期票据等带息负债共计4.26亿元，公司的有息负债由上年末25.07亿元下降至20.81亿元，有息资产负债率由上年末13.65%下降至10.91%。
在融资方面，我爱我家公开发行不超20亿元公司债券获证监会核准批复。目前我爱我家的主体评级为AA级，若顺利发行，我爱我家将完成上市后首笔公司债券发行。
关于我爱我家与远行地产成立合资公司并上线商业办公频道一事，我爱我家在三季报中并没有提及。
我爱我家“三季报”主要呈现三大亮点：前三季度总开发支出达1.63亿元，增幅显著；前三季度新开200多家房产经纪门店，门店数量突破3400 家；“相寓”在管规模 28.5 万套，较年初缩减1.74万套。
1、前三季度研发支出1.63亿元，同比暴涨74%
我爱我家上市后大力度增加技术开发投入，2019 年前三季度在 2018 年 9326 万元技术开发投入基础上又新增 6930 万元，总开发支出达1.63亿元，同比增长 74.31%。
过亿的研发经费，我爱我家都花在哪儿了%3F
我爱我家财报显示，研发经费主要用于推进“数字爱家”、“云上爱家”等战略落地。例如，
（1）全面更新了我爱我家 APP、小程序、 WAP 站点和 PC站点的视觉方案和功能；
（2）针对核心系统进行优化升级推广扩展，三季度核心系统二手经纪服务系统完成了数百项功能的优化和数十项重点功能建设；
（3）打造线上线下一体化的开放赋能平台：成立平台事业部，打造面向加盟门店和合作伙伴的新赋能平台，实现系统、行业基础数据、商机等多类核心资源的有序共享；
（4）互联网高效赋能业务：经纪人推房平台上线，实现房源一键多平台推送展示，极大提升经纪人发布房源的质量和效率；推出VR虚拟装修解决方案，前三季度完成 VR 房源拍摄 12.5 万套。
上述研发投入不仅使得我爱我家的产品力和客户体验得到提升，也提高了其获客效率。
财报显示，5i5j.com（我爱我家网）2019 年上半年帮助经纪人获得有效客户沟通 287 万次，实现佣金收益 6.05 亿元，同比增长 12.1%。今年9月，5i5j.com（我爱我家网）佣金贡献率为18.1%，占比首次超过外部线上渠道，5i5j.com已经成为我爱我家重要的线上渠道。
2、二手房经纪业务稳步扩张，持续发力新房业务
在二手房经纪业务板块，截至2019年三季度，我爱我家的房地产综合服务业务已拓展至国内19 个城市，拥有社区门店3400 余家，门店数量较2018年底增加200余家。
在新房业务板块，2019 年三季度，我爱我家新房权责收入同比提升30%以上，合作项目数量突破 2000 个， 同比增长 25%，客单价同比提升 15%。 新房业务主力城市，在重点盘上的成交占比增长10%-30%，提效成果显著。
我爱我家在三季报中并没有进一步披露新房业务的具体收入。而在2019年的上半年，我爱我家新房业务收入7.52亿元，资产管理业务收入8.61亿元。从收入规模看，新房业务的收入体量已表现出与资产管理业务逐步接近的趋势。
3、“相寓”在管规模 28.5 万套，较年初缩减1.74万套
我爱我家的长租公寓业务线对应的是财报中的房屋资产管理业务，而房屋资产管理业务是我爱我家的三大业务板块之一，其余两大板块是房地产经纪业务和商业资产管理业务。
截至2019年三季度，“相寓”全国在管规模 28.5 万套，全国平均出租率为 94.2%，“相寓”管理资产受托收到租金总额 114.7 亿元，实现资管收入 12.58 亿元，同比增长 1.5%。
其中，2019 年三季度新收委托量 20337 套，环比增长 6%；三季度“相寓”客户续签量 25513 单，环比增长 9%，同比增长 12%，续签量的增加系客户服务满意度提升所带来； 2019 年 3 季度平均销控天数 9.7 天，环比提效 19%，同比提效 7%，运营效率进一步提升。
对比以往财报数据，2018年底，“相寓”在管房屋套数达30.3万套，2019年6月，“相寓”在管套数29.24万。可见，2019年上半年，“相寓”规模缩减了大约一万套，而在三季度，“相寓”规模继续缩减了7400余套，2019年至今，“相寓”累计减少了1.74万套。
关于“相寓”为什么要缩减规模，我爱我家半年报和三季报均做出了解释。
大意就是公司根据租赁市场动向，聚焦需求稳定增长的区域市场，主动减少租赁需求和租金下降区域的在管规模，降低不良库存，提高运营周转效率。
尽管规模有所缩减，但我爱我家对长租公寓业务的发展很有信心。
我爱我家曾在财报中表示，“相寓”的管理规模、运营效率及经营成绩均居于行业的龙头地位，并且是目前市场上为数不多持续盈利的房屋资产管理公司”。