这两天万科郁亮发的内部信火了。
大致三层意思：
1.L型曲线仍将持续，房企的困难日子还很长。理由就是常说的那几个：人口出生率降低，房住不炒的政策持续，整体经济是吧
2.转型也很难，找来找去，发现也就是房地产行业利润大
3.大环境下仍有小机遇，比如城镇化还将持续，租房市场还有巨大空间，包括还有衍生的生活服务
4.综上，撸起袖子加油干吧，我们制度好，我们风险把控好，我们……
从万科的角度来讲，如此发声也是延续王石的战略思想，彼时万科在98年之前，涉及的行业达十几种，公司规模庞大，但是不赚钱，也无法为投资人创造收益。因此王石思索再三，确定了万科的发展路径：第一，聚焦房地产；第二，稳扎稳打，高利润的项目不做
因此，我们也可以看到万科的风控意识非常好，现金流相对充足，在年前喊出“活下去”的口号之后，仍能不眨眼的吃掉华夏幸福几十亿的项目
……
近年，房地产企业开始转型，一方面是介于当下持续性的调控政策，另一方面也是在进行长远的考量。有些开始转向了金融领域，有些去做机器人了，当然更多的转型还是限于房产行业。（B端东西咱不多谈）
但与郁亮判断一致的人仍有很多，那就是房地产这个行业仍是目前利润最好的行业之一。
归结其原因有三：
第一，老生常谈的城镇化率的问题，从总体上来讲，我们的城镇化率还处于低位，未来仍有20%左右的人口将从农村走向城市。从区域上来看，小城镇会走向大城市，小城市人口会向城市群迁徙，这种流动仍会带来巨大的购房需求。
第二，房屋本身的更新。前段时间热炒过产权的问题，70年产权到期后怎么办？这个还需要法治的完善。但是房子本身呢？按当前的设计要求，楼房很多设施的使用年限都不到70年，是翻新还是重新购买，这都会释放巨大的需求
第三，从单纯的盖房子，到生活服务，比如物业管理·养老产业等等，房企能做的事情又很多
对于普通人的启示是什么：
第一，政策持续·经济影响，带来的直接后果就是房地产行业的低迷。这也会影响到购房者层面，如果你稍加计算，你就会发现在几十年的维度上看，房价的增长是和GDP增长高度相关的。如今房企融资困难，政策调控持续，很多地区的二手房开始降价也是意料之中了
第二，买房子并不是买的房子本身，一个北京市区几百万的老破小，从居住性上比偏远小城市的别墅差了老远，但是房子附带的户口·教育·医疗·就业是具有非常大差距的。所以对于还未买房的人来说，一定要想明白这件事
第三，随着城镇化的发展，城市群会慢慢成为人口流动的方向，同时在宏观政策上，也能够更集中的兴建公共设施，提供好的生活条件
第四，这一轮的周期不在房地产市场，投资具有保值作用，但难以助力财富增长
第五，房地产市场分化明显，具体是否买房，要看你所处的城市，你的收入，以及你未来生活的要求，当然还有是否着急